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任意売却できない一例

内容によっては任意売却ができない場合があります。

その理由は様々ですが、一部の例を記載します。

ただし、ここにあげた事例に当てはまるから絶対に任意売却はできないということではありませんのでご了承下さい。

接道のない敷地や市街化調整区域内の農地

まず、任意売却といっても売却する事には変りはないので、物件が売れない事にはどうしようもありません。

そうした例として、接道のない敷地や市街化調整区域内の農地、それに買戻し特約があるなど法的に制限のある物件があります。

違反建築

建築基準法違反の物件でも売買はできますが、違反物件に銀行は原則として住宅ローンの審査をしません。

そうなると、現金か金利の高いノンバンクなどを使わざるをえませんから、そこまでして違反物件を買うという人は限られてきます。

買手がなければ任意売却はできませんが、売却価格に拘らなければどんな物件でも、ほぼ、買手は出てきます。

しかし問題は売却価格です。

売主が価格を気にしなくても、債権者はそうはいきません。

回収額が競売価格を下回るようでは手間と費用をかけて任意売却をする意味がないですから、そうであれば債権者は任売ではなく、競売を選択します。

ご参考までに、最近は、裁判所の競売物件の評価額は高くなっています。

連帯保証人がいる場合や税金などの差押えがある場合も、任意売却は難しく、返済資力のある保証人がいれば債権者はそちらに請求できますから、 保証人のことを考えば債務者としては簡単に任意売却ができません。

多額の税の差押さえがある場合の任意売却はより困難になります。

いったん差押さえをした後では、市町村等は容易に解除を認めません。

となれば、任意売却をするには納付資金を捻出して差押えを解除するしかありませんが、ローンが返済できないのに、それが可能かというと疑問です。

物件を共有している場合には、物件の処分は共有者全員の同意が必要ですので、相手の同意がえられないと任意売却はできません。

こうしたケースは離婚者に多いのです。

競売手続きに入った物件の任意売却も簡単ではありません。

競売には期限があるため売却に要する時間が限られるだけでなく、裁判所の評価額を上回る価格での売却が求められます。

このため任意売却を望むのであれば、競売にさせない債権者対応が欠かせません。

債権者との連絡を密にするとか、感情的になって債権者に対応しないといった最低限の配慮が必要です。

最後に、UR機構の任意売却です。

UR都市機構

同機構の任意売却は、支社によって多少対応が異なる面があり一概には語れませんが、基本的には任意売却を認めていないと 理解しておいた方がいいでしょう。

例えば、東京の場合ですと、仮に任意売却は認めるとしても他の担保権の設定が条件ということですからハードルがかなり高く、 個別には人的保証も検討するとなっています。

その保証人もかなりの資産がある等の場合に限られている事から、これもまたハードルが高いと思います。

ただし、地域によっては条件が厳しいですが任意売却に応じる支社もあるようです。


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